Comprendre le contrat VEFA

L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) présente de nombreux avantages. Avant d’en profiter, Urb’Invest vous explique son fonctionnement et ses règlementations visant à vous protéger au mieux.

Qu’est-ce que la VEFA ?

L’achat en VEFA concerne l’acquisition d’un logement neuf sur plan : le promoteur commercialise ses logements avant leur construction. L’achat en VEFA est soumis à une réglementation spécifique (fixée par le Code de la construction et de l’habitation sous les articles L 261-1 et suivants, et R 261-1 et suivants) qui vous lie au promoteur et vous garantit l’achèvement (ou à défaut le remboursement) du bien que vous souhaitez acheter.

Les avantages de la vente en état futur d’achèvement

L’achat en VEFA présente de nombreux atouts :

  • Respect des dernières règlementations techniques (études techniques réalisées en amont) et environnementales ;
  • Conception et aménagement répondant aux exigences actuelles des locataires ;
  • Personnalisation possible (agencement, matériaux, ouvertures, équipements…) ;
  • Protection de l’acquéreur à travers de nombreuses garanties propres à l’immobilier neuf ;
  • Construction de qualité, dans la mesure où le promoteur reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée des travaux ;
  • Haut niveau de service : un conseiller immobilier vous guide dans votre projet jusqu’à la construction ; le promoteur assure un accompagnement personnalisé jusqu’à remise des clés ; un service après-vente assure le suivi après remise des clés ;
  • Réduction des frais de notaire : de l’ordre de 2 à 3% au lieu de 7 à 8% dans l’ancien ;
  • Exonération de taxe foncière pendant les deux premières années ;
  • Possibilité de bénéficier de la TVA à taux réduit en zone ANRU ;
  • Eligibilité à différents dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, LMP-LMNP..).

Le contrat de réservation

Vous souhaitez acquérir un bien en VEFA ? Le contrat de réservation vous permettra de réserver votre logement. Il n’est pas obligatoire, mais est systématiquement proposé.

Le contrat de réservation doit mentionner :

  • la surface habitable approximative,
  • le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires,
  • la situation du logement dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété,
  • le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
  • un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements…),
  • la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

Le promoteur peut mentionner des engagements complémentaires qu’il devra alors impérativement respecter, comme le délai de livraison du bien, le prix définitif, l’échéancier de paiement, les prêts à obtenir pour financer l’acquisition, une clause suspensive en cas de non obtention du prêt, etc.

Dans le contrat de réservation doivent être également précisées les garanties liées à l’opération : garantie de remboursement et garantie d’achèvement a minima.

A ce stade, le promoteur demande un dépôt de garantie, qui ne peut excéder 5% du prix de vente du logement.

Le droit de rétractation

Une fois que vous recevez le contrat de réservation contresigné par le promoteur par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de dix jours et récupérer votre dépôt de garantie. Au-delà, vous pourrez tout de même vous rétracter mais ne récupèrerez pas le premier pourcentage versé.

Une exception à la règle : la rétractation – avec récupération de vos fonds – reste possible à tout moment si le vendeur ne respecte pas les engagements mentionnés dans le contrat de réservation (prix de vente définitif dépassant de plus de 5% le prix prévu, absence d’un élément d’équipement, etc.).

Le contrat de vente

La signature du contrat de vente est établie par le notaire et signé par les deux parties.

Le projet de contrat vous est adressé au moins un mois avant la date de signature, pour vous permettre d’étudier attentivement le contrat.

Le contrat doit préciser :

  • la description précise et définitive du bien et de l’immeuble (plan, surfaces, équipements collectifs),
  • dans le cas d’un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit décrire avec exactitude ces immeubles voisins,
  • le prix de vente définitif et modalités de paiement échelonné,
  • le délai de livraison, et d’éventuelles indemnités de retard,
  • les coordonnées de l’organisme qui garantit l’achèvement du bien (ou le remboursement en cas de non achèvement de la construction),
  • le règlement de copropriété.

L’échelonnement des paiements

À chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l’état d’avancement des travaux :

VEFA - Tableau échelonnement des paiements

L’intégralité du paiement est conditionné par la livraison conforme de votre logement : lors de la visite de réception, si vous constatez la moindre anomalie, vous pouvez faire consigner les derniers 5% en attendant la parfaite mise en conformité de votre bien. Découvrez nos conseils sur les défauts à traquer lors de la réception de votre logement.