Investissement Pinel : attention au marketing !

Certains promoteurs mettent en avant des rendements très attractifs, promettent une forte demande locative et avancent de solides arguments pour vanter les atouts de leurs biens en vente. Problème : il arrive que des investisseurs rencontrent des déconvenues… Cette « publicité mensongère » reste rare, mais mieux vaut s’en prémunir…

« Forte demande locative » ? Tout dépend de l’emplacement…

« Quartier prisé » et « forte demande locative » sont synonymes d’un bon investissement locatif. Seulement, ces arguments marketing doivent être vérifiés… Sur Internet dans un premier temps, pour connaître l’évolution démographique, la croissance économique et l’état du marché immobilier de la commune. Puis directement sur place, en se rapprochant des agences locales et en prenant conseil auprès des habitants du quartier. Vous pourrez ainsi constater par vous-même si le quartier est attractif, et si le marché locatif est dynamique.

Une visite sur place est également l’occasion de s’assurer du calme à différentes heures du jour et de la nuit, d’explorer les environs, de vérifier la présence et la proximité des commodités, des lignes de transports, etc.

Profitez-en pour demander le plan local d’urbanisme en mairie (ou sur le site de la commune) afin de vous informer des possibilités de construction et d’aménagements autour de votre future habitation.

« Qualité de construction » ? A examiner de près

La qualité des logements neufs dépend de chaque promoteur, et des entreprises de construction auxquelles ils font appel. Renseignez-vous donc en premier lieu sur le promoteur : via son site Internet et/ou sa brochure, en consultant les avis d’anciens clients déposés sur le web, et en visitant si possible d’autres réalisations du promoteur. L’occasion de rencontrer des acquéreurs et de connaître leur expérience.

Pour connaître les constructeurs partenaires des promoteurs, renseignez-vous sur Internet, auprès du promoteur directement ou via d’anciens clients. Par exemple, Urb’Invest travaille uniquement avec des entreprises du BTP locales et reconnues.

Enfin, ce sont la description du programme et du bien qui vous permettront de savoir concrètement quel type de construction est utilisée, quels matériaux sont prévus, etc.

Vous pouvez trouver les informations relatives au programme en vous renseignant auprès de la commune, sinon via les journaux et Internet.

Quant au bien, vous pouvez obtenir le plan et la notice descriptive directement en agence. L’occasion de poser un maximum de questions sur la construction en particulier, et sur votre investissement immobilier en général.

« Rendement locatif exceptionnel » … A calculer !

Un bien affiché avec un rendement estimé à plus de 7% ? Méfiez-vous des chiffres trop alléchants, et des simulations incomplètes. C’est à vous de calculer le rendement espéré, en fonction :

  • du dispositif de défiscalisation utilisé ou non,
  • de la zone géographique (si et selon dispositif, en découlera des plafonds spécifiques),
  • de la durée d’engagement de location dans le cadre du dispositif Pinel, soit 12, 18 ou 21% de réduction d’impôt sur le prix d’investissement selon que vous louerez votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • du montant des loyers, soumis à un plafonnement selon la zone,
  • de l’exonération de taxe foncière accordée ou non pendant 2 ans, et de son montant,
  • du montant des charges de copropriété,
  • du tarif des assurances contractées,
  • du mode de financement, dans la mesure où les intérêts sont déduits des recettes locatives dans le calcul de votre base d’imposition,
  • du montant de vos impôts bien sûr,
  • des éventuels travaux que vous déciderez d’engager dans le logement,
  • de la sous-traitance ou non de la gestion locative.

Et vous devrez, en plus, prendre en compte une éventuelle vacance locative.

Une fois que vous aurez pris en compte tous ces éléments, assurez-vous bien que le rendement annuel soit d’au moins 3% net, afin que le placement immobilier reste plus intéressant que les placements financiers.

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