Quel type de prêt immobilier pour votre investissement locatif ?

Plusieurs types de prêts immobiliers existent : amortissable, in fine, à taux fixe ou à taux variable… Leur intérêt varie selon votre situation et vos projets.

Crédit amortissable ou prêt in fine ?

Dans le cas d’un prêt amortissable classique, l’emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Echéance après échéance, plus le capital est remboursé, plus les intérêts diminuent.

Exemple : avec un emprunt de 150 000€ sur 15 ans à 1,50%, vous paierez 2 188€ d’intérêts la première année. Vous n’en paierez plus que 748€ la dixième année.

Dans un prêt in fine l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à la fin, en une seule fois. Durant la durée du prêt, il devra épargner au moins 70% du capital emprunté sur un support tel que l’assurance vie.

Les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté.

Exemple : toujours avec un emprunt de 150 000€ à 1,50% sur 15 ans, vous paierez 2 188€ chaque année.

Malgré un coût plus important, le prêt in fine s’avère plus avantageux :

  • avec des mensualités limitées au paiement des intérêts, les loyers compensent souvent largement les remboursements ;
  • le montant des intérêts reste élevé et identique sur toute la durée du crédit. Vous déduirez donc plus d’intérêts et paierez moins d’impôts.

Seulement, les banques accordent un prêt in fine aux emprunteurs disposant déjà d’une épargne correspondant au moins à 30% de la somme prêtée.

Emprunter à taux fixe ou taux variable ?

La différence tient à la variation du taux : les mensualités d’un taux fixe sont identiques sur toute la durée du prêt, tandis que les mensualités d’un taux variables augmentent ou diminuent en fonction d’un indice de référence (EURIBOR). Il s’agit de la moyenne des taux bancaires des 50 plus grandes banques européennes.

Emprunter à taux variable est intéressant pour financer un investissement locatif. En effet :

  • l’emprunteur peut profiter d’un « taux d’appel », taux très en dessous de la moyenne pour commencer les remboursements ;
  • les augmentations des mensualités pourront être compensées par les loyers, tandis que les baisses de taux / mensualités ne seront que bénéfices ;
  • il est possible de revendre à court ou moyen terme en évitant les pénalités de remboursement anticipé.

Une astuce consiste sinon à emprunter avec la solution du taux hybride, ou mixte : il inclut une première partie fixe et une deuxième variable. Le taux fixe est souvent très avantageux, destiné à compensé le risque pris par l’emprunteur une fois dans la partie variable.

Dans tous les cas, Urb’Invest vous accompagne pour trouver la solution de financement la plus intéressante selon votre profil, votre situation et vos objectifs.